תקן 22 - מה זה אומר?
בשוק הקרקעות, במיוחד כשמדובר בקרקעות חקלאיות או כאלה שייעודן טרם שונה לבנייה, יש לא פעם מצבים שבהם הרוכשים לא מקבלים את כל המידע הדרוש להם כדי לבצע הערכה נכונה של העסקה. בעבר, קרקעות רבות שווקו לציבור בהבטחות לא מבוססות על כך שהן עשויות להתפנות בעתיד לבנייה, אולם בפועל הידע לגבי תהליך ההפשרה היה חסר, דבר שגרם לא פעם לאי-הבנות ונזקים כלכליים.
בשנת 2014, במטרה להגן על ציבור הרוכשים ולשמור על שקיפות מלאה, אושר תקן 22. תקן זה נועד להסדיר את דרכי הערכת הקרקע ולהנחות את השמאים כיצד לספק מידע מדויק ומפורט לגבי סיכויי ההפשרה של הקרקע וסטטוס התכנון שלה, כך שהרוכשים יוכלו לקבל החלטה מושכלת ומבוססת
עקרונות תקן 22
- הערכת המצב הנוכחי של הקרקע: לפי תקן 22, השמאי מתחיל בהערכה על פי המצב התכנוני של הקרקע כפי שהוא כיום, כלומר לא מתייחסים להנחות עתידיות אלא רק למה שהחוק והוועדות התכנוניות אישרו עד כה. אם הקרקע לא מיועדת לבנייה בשלב הנוכחי, השמאי יציין זאת במפורש, כך שהרוכש ידע מה מצבו של הנכס בו הוא מתעניין.
- הערכת קרקע על פי הנחות עתידיות: במקרה שבו קיימת תוכנית לפשרה בעתיד, השמאי יכול להעריך את הקרקע על פי הנחות עבודה של שינוי ייעוד, אך רק אם יש סיכוי ממשי לכך. במקרה כזה, הוא יפרט את ההנחות שעל בסיסן מתבצע החישוב ואת הסיכונים שיכולים להיווצר בתהליך.
- פירוט התכניות החלות על הקרקע: במסגרת ההערכה, השמאי מציין את כל התכניות החלות על הקרקע, בין אם מדובר בתכניות מאושרות, תכניות שהופקדו או תכניות שתוקפן בקרוב. אם השמאי מזהה שינוי צפוי במעמד הקרקע, הוא חייב להודיע על כך ולפרט את המידע הרלוונטי.
- הערכת תכניות עתידיות: אם קיימת תוכנית שינוי ייעוד שנמצאת בשלב פיתוח או צפויה להתקבל בעתיד, השמאי יציין אם יש סבירות שהקרקע אכן תעבור הפשרה, יפרט את הצעדים הנדרשים להגשמת התוכנית, ייחשב את הזמן הצפוי לתהליך ויספק הערכה של העלויות הכרוכות בכך.
מניעת הערכת קרקעות לא סבירות: אם השמאי מזהה כי קרקע אינה עומדת בתנאים שהופכים את הפשרתן למובילה או אפשרית בטווח הקצר, הוא ימנע מלהעריך את שוויה לפי הנחות עתידיות. במקרים כאלה, השמאי יציין את הסיבות לכך בצורה ברורה, וימנע מלהציג את הקרקע כהשקעה רווחית בעתיד
איך תקן 22 עוזר לרוכשים
העיקרון המרכזי של תקן 22 הוא הגברת השקיפות בשוק הקרקעות. בזכות התקן, רוכשים פוטנציאליים יכולים להסתמך על הערכות שמאיות מדויקות ולא על הצגות מטעות של הקרקע ככזו שיכולה להניב רווחים עתידיים אדירים. כל הערכה על קרקע שנעשית במסגרת שומה נדרשת לכלול את המידע המלא על המצב התכנוני הנוכחי, על הציפיות לשינויים עתידיים, על הסיכונים שכרוכים בכך ועל המשא ומתן שנדרש מול הוועדות התכנוניות.
בזכות התקן, המשקיעים לא רק מקבלים את הערך הנוכחי של הקרקע, אלא גם מידע על הצעדים הבאים, הזמן והעלויות שיידרשו כדי להשלים את התהליך. כל זה מאפשר להם להבין את מידת הסיכון בעסקה ולנקוט בגישה מחושבת ומבוססת יותר
גם אני רוצה קרקע חקלאית – צרו קשר עכשיו!
סיכום
תקן 22 חשוב לא רק כי הוא מבטיח שימור זכויות הרוכשים, אלא גם כי הוא מאפשר להם להעריך את הקרקע בצורה נכונה ומדויקת. התקן מספק כלים לשמאים ולרוכשים כאחד, כך שתהליכי שיווק הקרקעות יהיו ברורים, הגונים ומבוססים על מידע מדויק. בכך, הוא מהווה צעד משמעותי לשיפור שקיפות שוק הקרקעות בישראל ולמניעת עסקאות כושלות והפסדים כספיים
יש לנו פרויקטים בשיווק במיקומים שונים, בתקציבים מגוונים ובהתאמה לכל דרישה. בחרו את המקום האידיאלי לדירתכם העתידית!
רוצים פרטים נוספים? – צרו קשר עכשיו!
