מהו איחוד וחלוקה?
איחוד וחלוקה, המכונה גם פרצלציה, הוא תהליך תכנוני שנועד לאחד מספר חלקות קרקע ולחלקן מחדש לפי תוכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת. המטרה היא ליצור חלוקה הגיונית, יעילה ושוויונית של הקרקעות, בהתאמה לצורכי פיתוח עירוני מודרני. מדובר בכלי מרכזי בתכנון עירוני, המאפשר מימוש פוטנציאל השבחה של קרקע, הסדרת בעלויות, והכשרת הקרקע לצרכים ציבוריים ופרטיים כאחד. התהליך מבוצע לרוב ביוזמת הרשויות, אך לעיתים גם בהסכמת בעלי הקרקע.
הפקעה לצורכי ציבור
אחד המרכיבים המרכזיים בתהליך איחוד וחלוקה הוא הפקעת קרקע לטובת הציבור. בישראל, במסגרת שינוי ייעוד קרקע חקלאית לקרקע לבנייה, לרשות המקומית יש סמכות להפקיע עד 40% מהשטח ללא כל פיצוי, ובמקרים חריגים – אף עד 50%. הפקעות אלו נועדו לפיתוח תשתיות ציבוריות: כבישים, גני ילדים, בתי ספר, גינות ציבוריות, מתקני תברואה ועוד. לכן, בעת רכישת קרקע חקלאית להשקעה, נהוג לקחת מרווח ביטחון ולרכוש שטח כפול או מוגדל – מתוך הבנה כי חלק ממנו יופקע לצרכים הציבוריים בעתיד.
רכישת שטח נוסף – למה זה חשוב?
משקיעים מיומנים יודעים שהשווי האמיתי של הקרקע אינו רק בגודלה הפיזי אלא בזכויות הבנייה שלה לאחר איחוד וחלוקה. משום כך, מקובל לרכוש שטח גדול יותר מהשטח הנדרש בפועל, כדי לשמור על הזכויות גם לאחר הפקעה. לדוגמה, אם מטרתכם היא לקבל מגרש בגודל 250 מ"ר לאחר שינוי ייעוד, כדאי לרכוש כ-500 מ"ר קרקע חקלאית כדי להתחשב באחוזי ההפקעה הצפויים. כך שומרים על האפשרות לממש זכויות בנייה עתידיות ללא פגיעה בשווי ההשקעה.
מגרש תמורה – מה זה אומר?
בסיום הליך האיחוד והחלוקה, כל בעל קרקע מקבל "מגרש תמורה" – חלקה חדשה ומוסדרת לפי התב"ע המאושרת. הקצאת מגרש התמורה נעשית על סמך שווי הקרקע המקורית של הבעלים, בהתאם לזכויות המוכרות לה ולשיקולים של תכנון כולל. ייתכן שהמיקום הסופי של מגרש התמורה יהיה שונה ממיקום הקרקע המקורי, אך שמאי מוסמך מטעם הוועדה המקומית או שמאי ממשלתי מוודא שמדובר במגרש שווה ערך, גם מבחינת מיקום, שטח וזכויות בנייה. במקרה שבו ההקצאה תהיה במיקום פחות מועדף – יבוצע איזון באמצעות הגדלת השטח או התאמה בערך הכלכלי, כך שהמשקיע לא ייפגע.
טבלאות הקצאה ואיזון
טבלאות הקצאה ואיזון הן הכלי המרכזי לארגון מחדש של הזכויות בקרקע לאחר איחוד וחלוקה. טבלאות אלו קובעות את יחס השווי בין מצבו הנוכחי של כל מגרש לבין חלקו בתוכנית העתידית. הן מתבססות על שומות שמאיות מקצועיות ומטרתן להבטיח שכל בעלי הקרקע יקבלו זכויות שוות ערך במצב התכנוני החדש. מדובר במנגנון שמבטיח חלוקה צודקת, שקופה ומבוססת כללים אחידים – תוך צמצום סכסוכים עתידיים בין בעלי הזכויות.
גם אני רוצה קרקע חקלאית – צרו קשר עכשיו!
סוגי פרצלציה
ישנם שני סוגים עיקריים של הליך איחוד וחלוקה:
- פרצלציה רצונית: מתבצעת בהסכמת כל בעלי הקרקע, לרוב כאשר יש שיתוף פעולה מלא לפיתוח הקרקע. היתרון המרכזי הוא גמישות, יעילות ומיעוט התנגדויות.
- פרצלציה כפויה: נערכת כאשר לא קיימת הסכמה בין כל בעלי הקרקע, או ביוזמת הרשות המקומית. במקרים אלו, בעלי הקרקע מחויבים להשתתף בתהליך גם אם לא הסכימו מראש – וזאת לצורך קידום פיתוח עירוני חיוני.
יתרונות למשקיעים
היתרונות של השקעה בקרקע המצויה בתהליך איחוד וחלוקה רבים:
- השבחת ערך: מעבר מקרקע חקלאית למגרש בייעוד מגורים מעלה משמעותית את שווי הנכס.
- רישום בטאבו: בסיום ההליך, כל מגרש חדש נרשם על שם בעליו עם גבולות ברורים, דבר המשפר את נזילות הנכס והיכולת למכור או לבנות.
- שקיפות משפטית: ההליך כולו מתבצע תחת פיקוח תכנוני ומשפטי, עם שמאי מקרקעין מקצועיים, מה שמעניק ביטחון רב למשקיעים.
סיכום
תהליך האיחוד והחלוקה מבטיח שעל אף ההפקעה והשינויים במיקום, אתם תקבלו קרקע ששווה לזכויות שלכם ותאפשר לכם לבנות את הדירה שתכננתם.
עו״ד ליפשיץ
יש לנו פרויקטים בשיווק במיקומים שונים, בתקציבים מגוונים ובהתאמה לכל דרישה. בחרו את המקום האידיאלי לדירתכם העתידית!
רוצים פרטים נוספים? – צרו קשר עכשיו!
